EL FUTURO INMOBILIARIO EN EL PARAGUAY

El mercado Inmobiliario de Asunción en Perspectiva

En los últimos años, Paraguay ha pasado por una importante evolución en materia de construcciones e inversiones dentro de lo que respecta al mercado inmobiliario, enfocados principalmente en la población de clase alta y al sector corporativo, lo cual sin dudas, ha marcado un antes y un después dentro de este sector.

Esto ha venido acompañado por diferentes factores, donde se puede resaltar el aumento de la clase media paraguaya que se produjo como consecuencia de la reducción de los niveles de pobreza de los últimos 10 años y que ha servido para potenciar la demanda, mientras que desde el lado de oferta, empresarios nacionales e internacionales han visto un negocio altamente rentable en Asunción, que incluso da un mayor retorno que otras capitales de América Latina, según el especialista Víctor Gonzalez Acosta.

Es importante destacar el alto déficit habitacional que existe en Paraguay -el cual actualmente se encuentra en torno a los 1.000.000 de hogares- así como el alto costo que significa acceder a una vivienda en el país, principalmente en la capital y en las ciudades que componen el departamento Central.

Para conocer más a fondo las características de la vivienda en Asunción, el presente informe tiene como objetivo dar a conocer la tendencia que ha seguido la composición de la vivienda de los paraguayos que viven en la capital del país, realizando un análisis a través de las últimas Encuestas Permanentes de Hogares (EPH) llevadas a cabo por la Dirección General de Estadística, Encuestas y Censos (DGEEC), correspondientes al año 2015.

Situación Actual de la vivienda en Asunción

Mientras la demanda y la oferta de hogares van caminando hacia un punto neutro es importante entender cuál será el siguiente foco de negocio para los empresarios.

Al analizar la situación legal de la vivienda en la capital del país se observa que la mayor parte de la población -69%- tiene la posibilidad de tener un techo o mejor dicho “una vivienda propia o se encuentra pagando en cuotas”. Hay que destacar que hace tan solo 10 años el porcentaje era del 61%, es decir 8 puntos porcentuales menos en tan solo 2 periodos de gobierno.

Esta estadística nos deja un foco que es el 39% restante, demostrando aun una gran oportunidad única para realizar inversiones atendiendo el poder adquisitivo de los hogares.

Aunque no todo es color de rosas, ya que el acceso al crédito no habría salpicado aun a toda la pirámide económica y se ve reflejado en que, apenas el 1% de los hogares de Asunción, se encuentra “pagando en cuotas”.

Situación que se torna bastante grave, ya que el sector financiero ha venido avanzando a niveles importantes en el mismo período de tiempo analizado, y ha dejado de lado a un sector tan importante y necesario como lo es el sector de la vivienda.

Precios

A nivel país existe una alta informalidad y distorsión de información relacionada al sector inmobiliario. Sin embargo, de modo a tener un panorama relacionado a los precios del metro cuadrado en los barrios de Asunción, se ha optado por la recopilación de datos existentes sobre la oferta de inmuebles en clasificados de periódicos, sitios de internet e inmobiliarias. Cabe resaltar que este análisis ha sido elaborado con base a muestras de las propiedades ofertadas por cada uno de los barrios de la Capital, de tal manera a obtener un promedio que indique el valor de la tierra en las diferentes zonas de Asunción, descontando el valor de la construcción.

Se puede observar el fuerte incremento en los precios del m2 en los últimos años. Se ha optado por clasificar los precios promediados de los barrios por rangos, que van de US$ 550  a US$ 800 en las zonas altas, US$ 350 a US$ 550 en las zonas medias y US$ 150 a US$ 350 en las zonas bajas.

Atendiendo esta distribución zonificada se demuestra como el crecimiento urbano y corporativo ha sido trasladado a barrios que se encuentran en la “zona alta”, como Ykua Sati, Manorá, Las Lomas, San Cristóbal, entre otros, donde en algunos de los casos los precios oscilan entre US$ 1.000 Y US$ 2.000 el m2, en lugares donde se erigen grandes construcciones edilicias, dependiendo del coeficiente de edificabilidad, donde las inversiones crecen a niveles muy altos, principalmente en las zonas de Santa Teresa o Aviadores del Chaco.

Asimismo, se debe mencionar que los barrios que han tenido en los últimos años un considerable desarrollo han sido Las Mercedes y Barrio Jara, beneficiadas por la densificación del coeficiente de edificabilidad, además de su localización estratégica entre el centro y las demás zonas altas de desarrollo inmobiliario, lo que permite que las viviendas tradicionales, vayan transformándose en edificios de entre tres y cuatro pisos.

MILLONARIAS INVERSIONES

Es importante resaltar el aumento de construcciones de numerosos edificios, lo que tiende a un crecimiento vertical de Asunción ya sea para oficinas o para viviendas, lo cual ha empezado a ponerse en marcha con imponentes obras como las del World Trade Center, el complejo Blue Tower, Palacio de los Patos, entre otros.

Con relación a los precios en los barrios de la capital, se puede visualizar una importante barrera de entrada para la clase media, media-baja de la población, y especialmente para los jóvenes que empiezan a insertarse en la vida laboral, lo cual genera un desplazamiento hacia ciudades del área metropolitana, como Lambaré, Ñemby, San Lorenzo, Villa Elisa, y otras. En base a esto, se puede llegar a la conclusión de que Asunción no es una “ciudad económica” para las personas.

Radiografía del tipo de vivienda en Asunción

De acuerdo al análisis elaborado a través de los microdatos de la EPH 2015, se identifica el modelo y la composición de los hogares encuestados que corresponden a la capital del país; uno de los datos más destacables es que del total de estos hogares, sólo el 5% corresponde a “Departamentos o pisos” y el 86% corresponde a “Casas”.

Además las familias en Asunción tienen una mayor composición de entre dos a cuatro miembros, entre los cuales se incluye a los empleados domésticos.

Distribución del Ingreso de la población asuncena

Al considerar los niveles de ingresos de la población, la gran barrera con la que se encuentran los paraguayos, y especialmente los asuncenos,

Teniendo en cuenta lo anteriormente mencionado, se ha distribuido el ingreso familiar por cantidad de salarios mínimos con respecto a la situación legal de la vivienda, y se observa claramente que el 70% de las familias que perciben un ingreso menor a cuatro salarios mínimos no tienen un hogar propio.

Tal situación evidencia la gran brecha existente entre la clase media, media-baja y la clase alta, analizando la capacidad que poseen para adquirir una vivienda propia en los barrios de Asunción. Esto demuestra que el mercado potencial para las inmobiliarias es el de la clase media, sector que se encuentra con un marcado déficit de viviendas propias, que cada vez va a ir incrementándose, teniendo en cuenta el crecimiento de la población y la cantidad de personas que van ingresando al mercado laboral y que van a necesitar adquirir un hogar al momento de formar una familia.

Es también importante que el Gobierno vaya potenciando las políticas habitacionales apuntando a la población de clase baja que menos tiene posibilidad de cumplir el sueño de la vivienda propia, si bien Senavitat ha venido incrementando los niveles de ejecución de construcciones de viviendas sociales, se observa un tanto alarmante observar que del total de hogares “no propios”, más del 30% se concentra entre las familias que perciben menos de dos salarios mínimos mensualmente, además de tener en cuenta que de contar con una vivienda propia, estas se encuentran en situación de hacinamiento y en estados desfavorables.

Financiamiento de la vivienda

Analizando la evolución del crédito del sector bancario, desde el año 2006 según cifras del Banco Central del Paraguay, se puede observar como ha venido reduciéndose la proporción del total del sistema que va destinado de crédito para vivienda. Lo cual reafirma lo que anteriormente se visualizaba al analizar las Encuestas Permanentes de Hogares del 2015.

La escasa y prácticamente nula porción de los hogares que se encuentran siendo adquiridos por pagos a cuotas. Sólo el 3% del crédito total del sistema está dirigido a este tipo de financiamiento, sin embargo en el año 2006, este porcentaje se ubicaba en torno al 9%.

Teniendo en cuenta la cantidad de dinero mensual que la gente que no tiene vivienda propia destina a alquiler, se observa cuál es rango de precios que la gente puede solventar, el cual es menor a G. 2 millones; el 80% de los hogares correspondientes a “Alquiler”, abona sólo esta cantidad de dinero, lo cual está muy por debajo del monto que debe desembolsar una familia para adquirir una vivienda propia en los barrios de Asunción a un plazo de 15 a 20 años.

Puntos a considerar dentro del mercado inmobiliario

Si bien el apalancamiento de la Agencia Financiera de Desarrollo a través de productos como “Mi Casa” y “Mi Primera Casa” han estado dirigidos a financiar proyectos de construcción de viviendas, compra de terrenos, casas, dúplex, departamentos, así como remodelaciones de los hogares, tratando de ayudar a que las personas tengan la oportunidad de vivir en una vivienda propia y digna, sin embargo, estos créditos no llegan a una gran parte de las personas. Por lo que se deben buscar mecanismos para que la AFD junto con la banca privada puedan generar mayores incentivos y oportunidades para que la población de clase media y media-baja puedan acceder a adquirir un hogar propio.

Actualmente instituciones financieras están más enfocadas a generar tarjetas de crédito, préstamos de consumo y créditos corporativos de corto y mediano plazo. Se debe buscar la manera de flexibilizar ciertas normas, asumir ciertos riesgos, de manera a que se sientan motivados a tener un cliente ligado a un crédito por un plazo de 15 a 20 años. Esto es algo fundamental que se debe analizar, lo cual podría dar mayor dinamismo a la economía, a través de mayores obras de construcción que terminarán cambiando la vida de muchas familias jóvenes.

También existen bastantes cambios culturales por los que está atravesando la población paraguaya, lo cual modifica los gustos, las necesidades y las preferencias de las personas al momento de elegir el tipo de vivienda a adquirir, como ejemplo se tiene la cantidad de personas que contraen matrimonio, la cual va en descenso en comparación con años anteriores. Las personas también se están acostumbrando a vivir en espacios más reducidos, muchas veces movidos por la dificultad para acceder a grandes viviendas con patios y otras comodidades que son económicamente difíciles de alcanzar, y en otros casos corresponde a un cambio de estilo de vida que exige modificar el tipo de vivienda que uno habita. Las familias están pasando de vivir en hogares con tres dormitorios, a vivir en viviendas que tengan dos dormitorios. Todas estas tendencias van enmarcando el futuro del mercado inmobiliario en Asunción.

Otro de los puntos importantes a tener en cuenta es la implementación de nuevas e innovadoras tecnologías que permitan recortar los costos de construcción, de manera a poder ofrecer productos acorde a lo que la población de clase media y media-baja pueda demandar.

FUENTE

CONSULTORA BIS